Legionellen in der Mietwohnung: Was bedeutet das für Mieter?
Legionellen in der Mietwohnung sind kein rein technisches Problem der Hausinstallation, sondern können unmittelbar die Gesundheit der Mieter gefährden und gelten deshalb oft als Mietmangel. Für Mieter ist wichtig zu wissen, wie ein Legionellenbefall im Mehrfamilienhaus überhaupt erkannt wird und welche Pflichten Vermieter nach Trinkwasserverordnung haben, um die Belastung zu prüfen und geeignete Maßnahmen einzuleiten. Wenn Sie sich fragen, welche Beschwerden auf eine Infektion hinweisen können, finden Sie in unserem Beitrag zu Legionellen Symptomen eine ausführliche Übersicht über mögliche Anzeichen und den Krankheitsverlauf.
Legionellenbefall im Mehrfamilienhaus erkennen
In vielen Mehrfamilienhäusern wird die gesetzlich vorgeschriebene Legionellenprüfung in regelmäßigen Abständen durchgeführt, und Mieter erhalten Informationen über das Ergebnis oder über ein mögliches Duschverbot. Ein Legionellenbefall macht sich jedoch nicht am Aussehen des Wassers bemerkbar, sodass Mieter vor allem auf Mitteilungen des Vermieters, Hinweise im Treppenhaus und typische Legionellen-Symptome in der Bewohnerschaft achten sollten.
Typische Hinweise auf Legionellen im Mietshaus
- Schriftliche Information des Vermieters oder der Hausverwaltung über erhöhte Legionellenwerte
- Aushang über ein Duschverbot oder Nutzungseinschränkungen der Warmwasseranlage
- Ankündigung oder Durchführung einer Legionellenprüfung in der Liegenschaft
- Hinweise auf Sanierungsmaßnahmen an der Trinkwasserinstallation (z. B. thermische Desinfektion)
Rechtliche Grundlagen: Trinkwasserverordnung und Pflichten des Vermieters
Die Trinkwasserverordnung verpflichtet Vermieter bestimmter Mehrfamilienhäuser zur regelmäßigen Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen, wenn eine zentrale Warmwasserbereitung und eine entsprechende Anlagengröße vorliegen. Stellt die Legionellenprüfung einen Legionellenbefall über dem technischen Maßnahmenwert fest, muss der Vermieter unverzüglich eine Gefährdungsanalyse veranlassen, geeignete Maßnahmen ergreifen und die Mieter über die Situation informieren.
Pflichten des Vermieters bei Legionellenbefall
- Durchführung der gesetzlich vorgeschriebenen Legionellenprüfung nach Trinkwasserverordnung
- Information der Mieter über festgestellte Legionellenbefunde und empfohlene Verhaltensregeln
- Einleitung von Sofortmaßnahmen (z. B. Temperaturerhöhung, Spülungen, Duschverbot) bei Überschreitung des Maßnahmenwerts
- Veranlassung einer Gefährdungsanalyse und weiterer Sanierungsmaßnahmen durch Fachbetriebe
Legionellen – was tun als Mieter? Erste Schritte
Wird in Ihrem Mietshaus ein Legionellenbefall festgestellt, informiert der Vermieter oder die Hausverwaltung die Mieter in der Regel schriftlich über das Ergebnis der Legionellenprüfung und mögliche Nutzungseinschränkungen, zum Beispiel ein Duschverbot. Trotzdem sollten Mieter die Mitteilungen genau prüfen, Rückfragen stellen und bei Unsicherheiten weitere Schritte einleiten, damit die Trinkwasserqualität schnell wiederhergestellt wird.
Vermieter bei Legionellenbefall richtig informieren
Auch wenn der Vermieter normalerweise über Legionellen im Trinkwasser informiert, kann es vorkommen, dass Mieter nur unklare oder gar keine Hinweise erhalten. Haben Sie den Verdacht auf einen Legionellenbefall oder liegen nur vage Informationen vor, sollten Sie Ihren Vermieter oder die Hausverwaltung schriftlich um Auskunft bitten – etwa zu den Ergebnissen der Legionellenprüfung, zur Höhe der gemessenen Werte und zu den geplanten Maßnahmen.
- Schriftliche Nachfrage (Brief, E-Mail) an Vermieter oder Hausverwaltung stellen
- Protokolle oder Ergebnisse der Legionellenprüfung anfordern
- Nach konkreten Sofortmaßnahmen und einem Zeitplan für die Sanierung der Trinkwasseranlage fragen
- Eigene Notizen zu Datum, Inhalt der Mitteilung und Reaktion des Vermieters führen
Gesundheitsamt unverzüglich einschalten – wann ist das nötig?
Reagiert der Vermieter trotz nachweislichem Legionellenbefall nicht, nur sehr zögerlich oder bleibt eine klare Information aus, können Mieter sich an das zuständige Gesundheitsamt wenden, das die Einhaltung der Trinkwasserverordnung überwacht. Dies ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der technische Maßnahmenwert überschritten wurde, ein Duschverbot im Raum steht oder besonders schutzbedürftige Personen im Haus leben, etwa ältere Menschen, Kranke oder Familien mit kleinen Kindern.
- Kontaktaufnahme mit dem Gesundheitsamt, wenn trotz Legionellenbefall keine oder unzureichende Maßnahmen erfolgen
- Übermittlung von Prüfberichten, Schriftverkehr mit dem Vermieter und eigenen Beobachtungen
- Nachfragen, welche weiteren Schritte das Amt empfiehlt und welche Rechte Mieter bei einem anhaltenden Legionellenbefall haben
Legionellenprüfung und Maßnahmen im Mietshaus
In vielen Mehrfamilienhäusern ist der Vermieter verpflichtet, die zentrale Warmwasseranlage regelmäßig auf Legionellen untersuchen zu lassen, wenn bestimmte technische Voraussetzungen erfüllt sind. Die Ergebnisse dieser Legionellenprüfung entscheiden darüber, ob weitere Maßnahmen nötig werden, um das Risiko für Mieter zu senken und die Vorgaben der Trinkwasserverordnung einzuhalten.
Gesetzliche Legionellenprüfung nach Trinkwasserverordnung
Die Trinkwasserverordnung schreibt eine Legionellenprüfung vor, wenn eine zentrale Warmwasserbereitung mit ausreichender Größe vorhanden ist und das Wasser im Rahmen einer Vermietung oder öffentlich abgegeben wird. In solchen Anlagen muss der Vermieter in festgelegten Abständen Wasserproben entnehmen lassen, die in einem Fachlabor auf Legionellen untersucht werden, um eine mögliche Gesundheitsgefährdung frühzeitig zu erkennen.
- Regelmäßige Legionellenprüfung in zentralen Warmwasseranlagen mit bestimmter Größe
- Probenahme nach den Vorgaben der Trinkwasserverordnung durch geschulte Fachkräfte
- Auswertung der Proben im Labor und Vergleich mit dem technischen Maßnahmenwert
- Information der Mieter über relevante Prüfergebnisse und mögliche Nutzungseinschränkungen
Wenn Sie genauer verstehen möchten, welche Anforderungen die Trinkwasserverordnung an Vermieter stellt und wie Legionellen im Detail geregelt sind, lesen Sie unsere Artikel zur Trinkwasserverordnung und Legionellen im Trinkwasser. Wenn Sie sich dafür interessieren, wie eine Legionellenprüfung konkret abläuft, von der Probenahme bis zum Prüfbericht, empfehlen wir Ihnen unseren ausführlichen Beitrag zur Legionellenprüfung.
Welche Maßnahmen muss der Vermieter sofort ergreifen?
- Einleitung von Sofortmaßnahmen, z. B. Temperaturerhöhung, Spülungen oder vorübergehendes Duschverbot
- Veranlassung einer Gefährdungsanalyse durch Fachleute für Trinkwasserinstallationen
- Planung und Umsetzung technischer Maßnahmen (z. B. Beseitigung von Stagnationsleitungen, Optimierung der Warmwassertemperaturen)
- Dokumentation der Schritte und laufende Information der Mieter über Fortschritt und Schutzmaßnahmen
Wenn Sie genauer erfahren möchten, mit welchen technischen und hygienischen Maßnahmen sich Legionellen wirksam reduzieren oder abtöten lassen, lesen Sie unseren Artikel dazu, wie man Legionellen im Trinkwasser gezielt töten kann.
Mietminderung bei Legionellen – welche Rechte haben Mieter?
Wann gelten Legionellen als Mietmangel?
Von einem Mietmangel sprechen Gerichte vor allem dann, wenn der technische Maßnahmenwert erreicht oder überschritten ist und dadurch der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt wird, etwa durch ein Duschverbot oder starke Nutzungseinschränkungen.
Wichtig ist außerdem, dass der Vermieter informiert wurde und angemessene Maßnahmen entweder gar nicht oder nur mit deutlicher Verzögerung ergreift. Dann kann die Miete grundsätzlich gemindert sein – meist ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mangel bekannt ist.
- Legionellenwerte mindestens im Bereich des technischen Maßnahmenwertes
- konkrete Einschränkungen bei Warmwasser oder Hygiene (z. B. Duschen nicht möglich)
- Vermieter weiß vom Legionellenbefall und reagiert nicht ausreichend
Wie hoch kann eine Mietminderung bei Legionellen ausfallen?
Die Höhe der Mietminderung hängt stark vom Einzelfall ab. Maßgeblich sind unter anderem Dauer und Umfang der Einschränkungen sowie die Frage, ob die Wohnung noch teilweise oder nur sehr eingeschränkt nutzbar ist.
Aus der Rechtsprechung ergeben sich Spannweiten von kleineren Abschlägen bis hin zu deutlich spürbaren Minderungen, etwa bei länger anhaltenden Duschverboten. Eine starre Prozentregel gibt es jedoch nicht, daher sollten Mieter vor einer Kürzung der Miete fachkundigen Rat einholen.
- Alle Schreiben, Aushänge und Messwerte sorgfältig dokumentieren.
- Den Vermieter schriftlich zur Mangelbeseitigung auffordern.
- Rechtsberatung oder Mieterverein kontaktieren, bevor Sie die Miete mindern.
Legionellen im Trinkwasser: Was Mieter selbst tun können
Auch wenn die Verantwortung für eine sichere Trinkwasseranlage in erster Linie beim Vermieter liegt, können Mieter selbst aktiv werden und ihre eigene Gesundheit zusätzlich schützen. Sinnvoll ist vor allem, die tatsächliche Legionellenbelastung besser einschätzen zu lassen und sich im Alltag an klare Verhaltensregeln zu halten.
Eigenen Legionellen Test im Fachlabor beauftragen
Wenn Sie zusätzliche Sicherheit wünschen oder Zweifel an der hausweiten Legionellenprüfung haben, können Sie einen eigenen Legionellen Test direkt aus Ihrer Wohnung heraus veranlassen. Spezielle Test-Sets ermöglichen es, eine Wasserprobe selbst zu entnehmen und in ein Fachlabor zu senden, das die Legionellenkonzentration im Trinkwasser zuverlässig bestimmt.
| Schritt | Was ist zu tun? |
|---|---|
| 1. Test-Set wählen | Passenden Legionellen Test für Leitungswasser bestellen (z. B. speziell für Mieter/Einfamilienhäuser). |
| 2. Probe entnehmen | Wasserprobe nach Anleitung am Wasserhahn oder an der Dusche der Wohnung entnehmen. |
| 3. Versand ins Labor | Probe gut verpackt an das angegebene Labor senden. |
| 4. Ergebnis nutzen | Prüfbericht aufbewahren und bei erhöhten Werten Vermieter oder Gesundheitsamt informieren. |
Die Laboranalyse liefert Ihnen eine klare Aussage dazu, ob und in welcher Höhe Legionellen in Ihrem Trinkwasser vorhanden sind und kann bei Gesprächen mit Vermieter, Hausverwaltung oder Behörden eine wichtige Grundlage sein.
Verhalten bei Duschverbot wegen Legionellen
Wird im Haus ein Duschverbot ausgesprochen, sollte dies konsequent beachtet werden, da gerade beim Duschen viele feine Wassertröpfchen entstehen, die Legionellen tief in die Lunge transportieren können. Für die tägliche Hygiene können Sie in dieser Zeit auf Baden, Körperwaschungen am Waschbecken oder andere Lösungen ausweichen, bei denen möglichst wenig Sprühnebel entsteht.
- Hinweise in Schreiben oder Aushängen (z. B. „Duschen verboten“) ernst nehmen und befolgen.
- Warmwasser so nutzen, dass kaum Aerosole entstehen, etwa Wasser langsam laufen lassen.
- Bei Fieber, Husten oder Atemnot umgehend ärztlichen Rat suchen und auf den Legionellenbefund hinweisen.
- Beim Vermieter nachfragen, welche Maßnahmen laufen und wie lange das Duschverbot voraussichtlich gilt.
Wenn Sie wissen möchten, was bei einem Duschverbot im Detail erlaubt ist, wie lange so ein Verbot typischerweise dauert und welche Alternativen es gibt, lesen Sie unseren Artikel zu Legionellen und Duschen.
Legionellen im Mehrfamilienhaus langfristig vermeiden
Damit Legionellen gar nicht erst problematisch werden, sind langfristige, technische und organisatorische Maßnahmen im Mehrfamilienhaus entscheidend. Eine gut gewartete Warmwasseranlage und transparente Information der Bewohner tragen dazu bei, das Risiko dauerhaft niedrig zu halten.
Regelmäßige Wartung und Information durch den Vermieter
Der Vermieter ist dafür verantwortlich, die Trinkwasserinstallation in einem hygienisch einwandfreien Zustand zu halten und die vorgeschriebenen Legionellenprüfungen durchführen zu lassen. Dazu gehört nicht nur die technische Wartung, sondern auch eine verständliche Information der Mieter über Prüfintervalle, Ergebnisse und angeordnete Maßnahmen.
- Planmäßige Wartung der Warmwasseranlage und der Zirkulation durch Fachbetriebe.
- Einhaltung der Temperaturvorgaben für Warm- und Kaltwasser.
- Regelmäßige Legionellenprüfungen entsprechend der gesetzlichen Anforderungen.
- Transparente Information der Mieter über Befunde, Duschverbote und Sanierungsschritte.
Checkliste: So können Mieter zur Vorbeugung beitragen
Nutzen Sie diese Checkliste, um Ihre Wohnung Schritt für Schritt legionellensicherer zu machen:
| ✓ | Maßnahme |
|---|---|
| □ | Selten genutzte Wasserhähne und Duschen mindestens einmal pro Woche mehrere Minuten laufen lassen. |
| □ | Nach Urlaub oder längerer Abwesenheit alle Leitungen vor der ersten Nutzung gründlich durchspülen. |
| □ | Duschköpfe und Perlatoren regelmäßig reinigen und entkalken, um Biofilme zu entfernen. |
| □ | Bei dauerhaft lauwarmem Warmwasser oder auffälligen Temperaturproblemen den Vermieter informieren. |
| □ | Schriftliche Informationen zu Legionellen (Aushänge, Briefe) aufmerksam lesen und aufbewahren. |
| □ | Bei wiederkehrenden Problemen oder Unsicherheit Rücksprache mit Hausverwaltung oder Mieterverein halten. |
